Qué es el Aviso de Obra
Con el Aviso de Obra, el propietario le informa a la Ciudad que va a hacer mantenimiento o una modificación chica en un inmueble que ya existe.
El responsable de la obra es el propietario, que puede contratar a un profesional habilitado. Ese profesional responde según el alcance de su título.
Cómo se tramita el Aviso de Obra
Se tramita por internet con la cuenta miBA de nivel 1 y no tiene costo. Para iniciarlo hace falta un Informe de Dominio de menos de 90 días hábiles. En un PH o un edificio se suma el Reglamento de Copropietarios y, cuando existe, la conformidad de los demás propietarios.
Qué reformas lo piden
Entran en el Aviso de Obra estos trabajos, siempre en un edificio que ya existe:
- renovar contrapisos y carpetas;
- cambiar pisos, revoques o revestimientos de pared;
- abrir, demoler o levantar tabiques que no son portantes;
- cambiar el revestimiento de la fachada, con valla o andamio cuando hace falta;
- modificar instalaciones sanitarias, eléctricas, térmicas o contra incendio sin aumentar su capacidad;
- hacer rampas o rellenar el terreno.
Una reforma de baño o de cocina entra cuando no cambia la distribución, no aumenta la capacidad de las instalaciones y no toca la estructura. El orden de esa obra, de la demolición al cerámico, está en reforma de baño.
Cuándo hace falta Permiso de Obra con profesional
Pasa a permiso todo lo que va más allá de una reforma chica. La guía de la Ciudad separa los casos así:
| Trámite | Para qué obras |
|---|---|
| Aviso de Obra | Reforma chica, sin sumar superficie, sin demoliciones y sin cambiar la distribución |
| Micro obra | Demoliciones no estructurales y modificaciones de obras e instalaciones |
| Ejecución de obra civil | Demoliciones parciales o totales, obra nueva o ampliaciones, y modificaciones |
| Registro de etapa de proyecto | Revisa un anteproyecto; no habilita a construir |
Una demolición estructural, como abrir un vano en una pared portante, ya no va por Aviso: corresponde el permiso según la superficie. Sumar un dormitorio o una planta alta también es ampliación, con plano y permiso; cómo es esa obra lo contamos en ampliaciones.
La Ciudad recomienda trabajar con un profesional de la construcción (arquitecto, ingeniero civil o industrial, o maestro mayor de obras), que en una reforma mayor hace los planos para el permiso y para la empresa. Nosotros hacemos la obra según ese plano; el trámite y la firma quedan del lado del propietario y de su profesional. Cómo encaramos la visita y el presupuesto, haya trámite o no, está en cómo trabajamos.
En un edificio o PH: el consorcio
En propiedad horizontal manda el Código Civil y Comercial, que separa lo propio de lo común.
Es parte propia lo que está dentro de la unidad, como los tabiques internos que no cargan, las puertas y ventanas, los artefactos o los revestimientos (art. 2043). Son comunes los cimientos, las columnas, las vigas portantes, los muros maestros, la terraza, los muros exteriores, los que dividen unidades y las cañerías generales (art. 2041).
Una obra nueva o una mejora sobre partes comunes necesita la mayoría de los propietarios, con un informe técnico previo de un profesional autorizado (art. 2051). Cuando la obra modifica sustancialmente la estructura, o beneficia a un solo propietario, hace falta unanimidad (art. 2052), y la paga quien se beneficia, incluida la reforma del reglamento (art. 2053). Durante la obra rige la regla de no molestar a los vecinos más allá de la normal tolerancia (art. 2047).
Antes de picar en un departamento, pedile al administrador el reglamento: dice qué se puede tocar y cómo se organiza una obra en el edificio. Lo que más hacemos en los PH y departamentos de la Ciudad está en albañil en CABA.
En la provincia: cada municipio
En la provincia de Buenos Aires no hay un trámite único: el permiso de obra lo da cada municipio y los requisitos cambian de un partido a otro.
Como ejemplo, Tres de Febrero pide para una ampliación el plano de obra aprobado de la casa, un profesional responsable registrado, el cálculo estructural, y el plano y el contrato visados por el colegio profesional. La obra arranca con el plano aprobado y, al terminar, se pide el final de obra. Lo construido sin permiso queda como obra subsistente y se regulariza por otro camino.
Para La Plata, Quilmes, Lomas o cualquier otro partido, el dato firme lo da la oficina de obras particulares del municipio. Lo que se repite casi en todos lados: agregar superficie cubierta lleva proyecto de un matriculado y estudio de estructura.
Preguntas frecuentes
¿Puede tramitar el Aviso de Obra un inquilino?
Sí, con la autorización del propietario. El responsable de la obra sigue siendo el dueño del inmueble.
¿Qué cambia si el edificio está catalogado?
Al Aviso se le suma una memoria técnica con fotos del inmueble. Es un requisito de la Ciudad, aparte de lo que diga el reglamento del edificio.
¿Con el Aviso de Obra se puede tirar cualquier pared?
No. Cubre solo los tabiques que no son portantes. Una pared que carga, una columna o una viga son demolición estructural y van por permiso, con un profesional.
¿Qué pasa si el inmueble tiene una clausura?
Con una clausura previa por falta de permiso de obra civil, el Aviso no procede. Primero hay que resolver esa situación con el trámite que corresponda.
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